האם שני המסלולים של התחדשות עירונית דומים?
נדמה לעיתים כי שני המסלולים השונים האפשריים במסגרת התחדשות עירונית זהים. אך למרות העובדה ששניהם מובילים לכך שבניינים ישנים נהרסים ובמקומם מוקמים בניינים מודרניים יותר, ישנם לא מעט הבדלים.
ניתן לומר כי ההבדל המרכזי שמבחין בין מסלול תמ”א 38/2 ובין מסלול פינוי בינוי מתייחס ראשית לגודל הפרויקט. כאשר במסלול תמ”א ההתייחסות היא למבנה, בודד בשעה שבמסלול פינוי בינוי מדובר על מתחם מגורים שלם (מינימום 24 יחידות דיור קיימות).
מכאן שבאופן טבעי כל רשות מקומית תעדיף לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, מאחר והם מאפשרים פיתוח ושדרוג של התשתיות והמבנים בשכונה שנבחרה לביצוע הפרויקט.
מסלול פינוי בינוי
כפי שכבר הבנו, במסלול פינוי בינוי אנו למעשה מבצעים הריסה של מתחם בניינים שלם, מתוך רצון להקים בניינים מודרניים וחדישים אשר עומדים בתקן רעידות אדמה.
ניתן להגיש תב”ע פינוי בינוי למתחם כאשר 50% מהדיירים בכל בניין או 60% מהדיירים במתחם חתומים על הסכם.
כאשר 80% מכלל הדירות חתומות, ניתן לפנות להגשת תביעה שמטרתה לחייב את הסרבנים וברגע שמושגת הסכמה של 100% מהדיירים ניתן לבצע את הפרויקט.
יש לקבל הכרזה של משרד השיכון על כך שהמתחם מוכרז לפינוי בינוי ולקבל את אישור אגף התכנון ברשות המקומית הרלוונטית.
בפרויקט פינוי בינוי ובכפוף לסדר גודל הפרויקט, התמורה האפשרית אותה יקבלו הדיירים הינה:
מגורים בבניין מודרני שעומד בתקן רעידות אדמה, דירה חדשה וגדולה יותר, מעלית, חניה, ממ”ד, תוספת מרפסת של עד 12 מ”ר ופיתוח מרחב ציבורי במתחם.
התמורה האפשרית אותה יקבל היזם הינה:
הטבת מס ויחידות ליזם אשר יקבעו על בסיס בדיקת שמאי ובהתאמה לתקן 21 אשר מגדיר את הרווח של היזם בשיעור של 25% בעת היציאה לפרויקט. בנוסף, ישנה אפשרות להקלה או לפטור מלא מבחינת היטל השבחה זאת לאחר בחינת כדאיות של תקן 21.
מבחינת משך הפרויקט, אנו מדברים על תקופה שצפויה להימשך בין חמש לשמונה שנים, מאחר והוא דורש שינוי בתוכנית בניין עיר עבור המתחם.
מסלול תמ”א 38/2
מסלול זה מתייחס להריסה ובנייה של בנייני מגורים אשר נבנו בישראל לפני שנת 1980 ומכאן שאינם עומדים בתקנים הדרושים בפני רעידת אדמה.
במסגרת המסלול, ליזם יש אפשרות להוסיף דירות לבניין בכדי לממן את הקמתו המחודשת.
כדי לצאת לדרך עם פרויקט תמ”א 38/2 ישנם מספר תנאים ובהם:
- חתימתם של 80% מהדיירים ופניה לאילוץ דיירים סרבנים
- היתר קיים לבניין – טרום ינואר 1980 שאינו מיועד להריסה
- אישור מהנדס כי הבניין זקוק לחיזוק
בפרויקט תמ”א 38/2 התמורה הצפויה לדיירים בהתבסס על גודל הפרויקט תהא:
מגורים בבניין מחודש ועמיד לתקן רעידות אדמה, שדרוג תשתיות הבניין, מגורים בדירה חדשה שגודלה יכול לצמוח בכ- 25 מטר, תוספת ממ”ד, מרפסת עד 12 מ”ר, מעלית וחנייה.
בתמ”א 38/2 התמורה הצפויה ליזם בהתבסס על גודל הפרויקט תהא:
תוספת של 1.5 קומות נוספות עבור בניין עם קומה אחת, 2.5 קומות עבור שתי קומות, 3 קומות עבור 3 קומות ו 3.5 קומות עבור ארבע קומות ומעלה (בהתאם לתיקון 3 א’).
מבחינת המיסוי היזם יזכה בפטור מלא על מס שבח, תשלום מס רכישה רק עבור הדירות שנוספו לבניין ופטור מלא על היטל השבחה.
משך הזמן הצפוי לביצוע פרויקט תמ”א 38/2 הינו בין שלוש לארבע שנים.
